Hipoteca no Canadá: renovar ou refinanciar o empréstimo imobiliário?

Veja o que e como fazer quando a renovação da hipoteca começa a gerar incomodo

THE CANADIAN PRESS/Darryl Dyck

 

Muitos proprietários canadenses estão enfrentando um choque com seus pagamentos mensais quando a hipoteca chega para ser renovada, o que os deixa com uma escolha crucial: renovar ou refinanciar o empréstimo imobiliário. 

"Eles estão acostumados a pagar $2.000 por mês nos últimos cinco anos e, de repente, agora seus pagamentos vão subir para $4.000", disse Leah Zlatkin, especialista em hipotecas da LowestRates.ca.

Quando um proprietário renova uma hipoteca existente ao final de seu prazo, tradicionalmente de cinco anos, o credor atualiza o contrato com uma nova taxa de juros - e, como diz Zlatkin, a maioria dos detentores de hipotecas verá pagamentos mensais mais altos após uma série de aumentos na taxa básica do Banco do Canadá.

O refinanciamento envolve a rescisão total do contrato atual e a assinatura de um novo contrato. É uma opção útil para quem deseja acessar o patrimônio líquido da casa, consolidar dívidas ou trocar de credor para obter uma taxa melhor. Também permite que o mutuário estenda seu período de amortização, ou o tempo para pagar totalmente a hipoteca.

Para aqueles com carteiras mais finas, "você está refinanciando para re-amortizar em um período de tempo mais longo para facilitar esses pagamentos", disse Zlatkin.

O resultado pode ser um pagamento total de juros maior no longo prazo, mas os custos mensais são menores, uma vez que os pagamentos são estendidos por vários anos.

Uma pesquisa do Bank of Canada mostra que quase metade das hipotecas canadenses tinha amortizações superiores a 25 anos em 30 de junho. A proporção tem aumentado constantemente de 32% no verão de 2020.

Os mutuários cujas taxas de hipoteca dispararam a ponto de seus pagamentos mensais mal cobrirem a parte dos juros - ou não cobrirem nem isso - podem considerar um pagamento único se tiverem a sorte de ter algum dinheiro disponível.

"Tem havido um grande número de clientes que liquidam algumas das economias que têm e as aplicam na hipoteca", disse Nick Palucci, diretor sênior de estratégia de clientes do Royal Bank of Canada.

Aqueles que estão em busca de uma taxa melhor do que a oferecida por seu credor podem procurar a ajuda de um corretor de hipotecas. 

A renovação é o caminho mais comum e faz sentido "desde que lhe seja oferecida uma taxa favorável", de acordo com Zlatkin.

"Seu banco lhe oferecerá a melhor taxa. Ele não necessariamente lhe dará a melhor taxa do mercado", disse Zlatkin, acrescentando que talvez seja melhor deixar a negociação para os profissionais.

"De forma realista, a única maneira de o credor entrar no jogo com você é se você tiver uma oferta de outra pessoa".

Os proprietários de imóveis que optarem pelo refinanciamento devem ter em mente que isso pode acarretar taxas legais e de avaliação, e que fazê-lo antes do término do prazo da hipoteca acarreta uma penalidade.

Eles devem estar cientes de que o refinanciamento também significa que terão de passar no teste de estresse de hipoteca do governo federal, provando que ainda poderiam arcar com o empréstimo se a taxa de juros subisse dois pontos percentuais.

Dados da Canada Mortgage and Housing Corp. de maio mostraram que o número de refinanciamentos caiu quase um terço em relação a maio de 2022.

"É muito importante sentar-se com um planejador financeiro profissional que possa reunir todos os seus ativos, suas dívidas... economias, seu fluxo de renda, qual é sua taxa de consumo. Isso pode ajudá-lo a mudar as conchas para otimizar sua situação", disse Mark Halpern, que dirige o WealthInsurance.com.

Outra razão para refinanciar pode ser simplesmente a experiência do usuário.

"Pode ser algo tão pequeno quanto ter dificuldade para fazer o login e ver o valor do principal restante da hipoteca, ter dificuldade para ver seus saldos", disse Zlatkin.

"Talvez você não tenha uma linha de crédito de home equity... porque seu credor não permitiu que você fizesse uma linha de crédito de home equity e você teve que usar seus cartões de crédito. Então, agora você sente que precisa refinanciar".

Para alguns, outra opção de refinanciamento testada pelo tempo, embora complicada, pode ser tentadora.

"Minha estratégia favorita: bons amigos e boa família", disse Halpern.

"A tia Sally ou o tio Bob estão se saindo muito bem. Por que não fazer uma pequena hipoteca privada com eles? Eles não vão lhe roubar", disse ele.

"Eles o amam e querem se certificar de que você está bem, e então você pode fazer algum tipo de cronograma de pagamento com eles que não seja tão oneroso".

Para aqueles que não foram abençoados com um pai ou parente rico e generoso - ou que não estão dispostos a se comprometer financeiramente com eles - um caminho mais comercial para arcar com a hipoteca pode ser o único possível.