1,2 milhão de moradias aprovadas estão "engavetadas" na GTHA

Foto: Richard Lautens/Toronto Star

A Grande Área de Toronto e Hamilton (GTHA) enfrenta uma paralisia imobiliária sem precedentes.

Um novo e alarmante relatório da organização Civic Action sugere que o mercado estagnou, com o número de projetos habitacionais aprovados, mas engavetados — seja por entraves financeiros ou regulatórios — superando em quatro vezes o número de obras atualmente em andamento.

Os dados do segundo trimestre de 2025 são categóricos: enquanto 481 projetos estavam ativos, outros 2.220 estavam em compasso de espera. Isso se traduz em 1.218.626 unidades habitacionais que receberam luz verde, mas que ainda não saíram do papel.

Leslie Woo, CEO da Civic Action, resumiu a disfunção do sistema: "Temos tido muito sucesso em aprovar moradias, mas estamos fracassando em realmente construí-las. Para cada 12 projetos habitacionais aprovados, apenas um tem uma pá efetivamente no chão."

O relatório identifica o que chama de "paradoxo do mercado de aluguel": apesar da documentada necessidade de moradia para a força de trabalho, os novos prédios de aluguel registram uma taxa de ocupação de apenas 50,3%. A Civic Action aponta que isso sugere uma "incompatibilidade de preços", inacessível para locatários de renda média.

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Confirmação do mercado "deprimido"

A análise da Civic Action é ecoada por um relatório da firma Urbanation, que aponta para uma desaceleração drástica no mercado de "condos" (apartamentos). A Urbanation projeta que o mercado de novos apartamentos na GTHA está a caminho de registrar seu pior ano de vendas em 35 anos.

A pesquisa da Urbanation revela ainda que 18 projetos de condomínios (totalizando 4.040 unidades potenciais) foram cancelados este ano.

Shaun Hildebrand, CEO da Urbanation, classifica o mercado como "claramente deprimido", passando por uma "correção difícil" após o crescimento excessivo da pandemia. Ele alerta, contudo, que "a falta de atividade hoje certamente levará à falta de oferta em alguns anos".

A dificuldade dos desenvolvedores é visível nos preços: segundo a Urbanation, unidades novas não vendidas caíram para uma média de $1.199 por pé quadrado, mas ainda não conseguem competir com unidades de revenda recém-concluídas, negociadas a $867 por pé quadrado.

Por que não se constrói?

A Civic Action aponta que, embora bancos e incorporadoras tenham "grandes volumes de capital", os modelos de empréstimo atuais favorecem empreendimentos de luxo, focados em compradores de alta renda. Fica uma lacuna para o "segmento da força de trabalho de renda média, que requer retornos moderados sobre capital paciente".

Leslie Woo critica a eficácia das soluções atuais: "Apesar de mais de $40 bilhões em financiamento federal, houve apenas um aumento de 2% no início de obras (housing starts) até março deste ano. Mais dinheiro, por si só, claramente não vai resolver o problema. O que precisamos é de uma transformação do sistema."

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Os "pobres invisíveis" e a fuga de talentos

O relatório destaca o drama dos "pobres invisíveis": pessoas que ganham demais para se qualificar para assistência social, mas não o suficiente para arcar com os custos de moradia. Woo alerta que esses profissionais — de educadores a trabalhadores da construção civil — estão deixando a região.

Essa fuga agrava a escassez de mão de obra na própria construção. "Muitos empregadores", explica Woo, "relatam que a incapacidade de atrair talentos se deve ao fato de que eles não têm como pagar para viver na GTA."

Em vez de esperar o mercado se autocorrigir, a Civic Action propõe que projetos parados sejam assumidos por outros grupos, como organizações sem fins lucrativos e grandes empregadores.

O governo federal, por sua vez, sinaliza a necessidade de preços mais baixos. O Ministro Federal da Habitação, Gregor Robertson, afirmou que os preços médios precisam cair e mencionou um novo projeto de lei que isentará compradores de primeira viagem em até $50.000 em impostos federais na compra de uma casa nova.