Em meio a crise imobiliária, Canadá pode estimular a construção de imóveis para aluguel, cobram especialistas

Necessidade urgente de construir mais imóveis para aluguéis levou defensores da habitação, representantes da indústria e especialistas em políticas a se reunirem e publicarem um relatório esta semana com recomendações específicas para o governo federal sobre como construir essas casas

THE CANADIAN PRESS/Cole Burston

 

Os altos preços da habitação forçaram muitas pessoas no Canadá a aceitar que talvez nunca possam comprar sua própria casa. Mas e se eles não puderem nem alugar uma?

A forte demanda e a escassez de casas estão contribuindo para o aumento dos custos dos aluguéis. E isso está tornando ainda mais difícil para as pessoas economizar dinheiro para dar entrada em uma casa.

O aluguel pedido em todo o Canadá atingiu uma média de $ 2.078 em julho, um aumento de quase 9% em uma base anual, de acordo com dados da Rentals.ca e da empresa de pesquisa Urbanation divulgados na semana passada.

Pela primeira vez, os aluguéis médios pedidos para condomínios e apartamentos construídos para fins específicos subiram acima de $ 2.000 em julho. Apenas os apartamentos de um quarto tiveram um aumento anual de 13% no aluguel médio e um aumento mensal de 2,5%, elevando o valor de julho para US$ 1.850.

Para a maioria dos trabalhadores de salário mínimo, pagar esses aluguéis com seus ganhos é impossível.

Uma análise recente do Centro Canadense de Alternativas Políticas constatou que existem apenas três áreas metropolitanas onde o salário mínimo é alto o suficiente para pagar o aluguel de um apartamento de um quarto. Todos os três estão em Quebec.

A necessidade de construir imóveis para aluguéis de propósito, que se referem a edifícios onde as unidades habitacionais sempre foram destinadas a serem alugadas, ao invés de vendidas, está se tornando cada vez necessário.

E os especialistas estão instando o governo federal a aproveitar todas as ferramentas de que dispõe - desde medidas fiscais e ajuda financeira - para fazer isso acontecer.

É um problema que vem se acumulando há muito tempo.

Um relatório do RBC publicado no final do ano passado descobriu que a população de locatários aumentou a uma taxa três vezes mais rápida do que a de proprietários entre 2011 e 2021.

Especialistas dizem que a questão subjacente é que a construção de imóveis construídos para fins específicos de aluguéis está paralisada há décadas, levando a taxas de desocupação excepcionalmente baixas hoje.

Apenas 1,9% dos prédios de aluguel construídos especificamente e 1,6% dos apartamentos de condomínio estavam vagos em 2022, de acordo com o último relatório do mercado de aluguel da Canada Mortgage and Housing Corp.

Mais pressões estão piorando as coisas
O alto crescimento populacional contribuiu para a demanda, uma vez que os recém-chegados têm maior probabilidade de alugar durante seus primeiros anos no Canadá.

As taxas de juros mais altas também estão exacerbando o problema, pois os custos inatingíveis das hipotecas deixam os potenciais compradores de imóveis no mercado de aluguel por mais tempo.

"Temos preocupações de que as taxas de juros mais altas levem a um declínio bastante uniforme nas novas construções de aluguéis", disse Aled ab Iorwerth, vice-economista-chefe do CMHC.

Murtaza Haider, professor de ciência de dados e gestão imobiliária na Toronto Metropolitan University, disse que muito do estoque de aluguel de hoje foi construído décadas atrás.

"Estes são os edifícios que você vê em todo o Canadá", disse ele, que geralmente têm de cinco a sete andares.

A construção de aluguel construída propositadamente cresceu na década de 1960. A reversão dos incentivos fiscais federais na década de 1970 levou a um declínio na construção, pois os imóveis construídos para fins específicos de aluguéis se tornaram um empreendimento menos lucrativo para os desenvolvedores.

Haider disse que construir mais imóveis para fins específicos é importante porque o aluguel cobrado dos ocupantes tende a ser menor e oferece mais estabilidade aos locatários que, de outra forma, teriam que recorrer a opções mais caras, como condomínios.

"Se você é um locatário de um prédio construído para aluguel, pode continuar alugando e não está enfrentando a ameaça de que talvez no próximo ano o proprietário diga: 'Bem, você tem que desocupar porque eu preciso deste prédio para uso pessoal ou outros motivos'", disse Haider.

A necessidade urgente de construir mais imóveis para aluguéis levou defensores da habitação, representantes da indústria e especialistas em políticas a se reunirem e publicarem um relatório esta semana com recomendações específicas para o governo federal sobre como construir essas casas.

O relatório foi publicado em colaboração entre a Canadian Alliance to End Homelessness, o Smart Prosperity Institute e o REALPAC, um grupo nacional do setor imobiliário.

Uma de suas 10 recomendações é que o governo federal renuncie ao GST e ao HST para projetos habitacionais construídos para aluguel.

Os liberais federais prometeram fazer isso na campanha eleitoral de 2015 que os levou ao poder. Mas depois eles abandonaram essa promessa.

O líder federal do NDP, Jagmeet Singh, pediu recentemente a remoção das cobranças de GST sobre aluguéis "acessíveis" enquanto viaja pelo país para falar sobre a crise imobiliária.

E os pensadores políticos têm proposto outras medidas tributárias, incluindo a alteração do subsídio de custo de capital para permitir que os construtores amortizem a depreciação do valor da estrutura do imposto de renda.

Mas, embora haja rumores de que o governo federal planeja criar novas medidas no próximo ano para lidar com a escassez de moradias, os ministros ofereceram poucos detalhes até agora sobre como abordariam especificamente a necessidade de imóveis construídos para fins específicos.

Além das medidas tributárias, o relatório desta semana pede ao governo federal que forneça financiamento de baixo custo, longo prazo e taxa fixa para a construção de aluguéis construídos especificamente.

O CMHC tem sua própria iniciativa de financiamento de construção de aluguel, que fornece financiamento de baixo custo aos mutuários durante as fases mais arriscadas do desenvolvimento de apartamentos para aluguel.

Mas Mike Moffatt, economista e diretor sênior de política e inovação do Smart Prosperity Institute, disse que seria preferível um programa de financiamento que oferecesse mais estabilidade a longo prazo.

"Se você tivesse um programa de financiamento que oferecesse financiamento de 30 anos em que essa taxa de juros fosse fixa... criaria muito mais segurança para construtores e desenvolvedores", disse ele.

Os autores do relatório argumentam que lidar com a crise imobiliária ajudará a aliviar a pressão para uma ampla gama de pessoas.

“Sabemos que a falta de moradia é criada quando, ou é o produto de aluguel alto, baixa disponibilidade e falta de moradia acessível”, disse Tim Ritcher, CEO da Canadian Alliance to End Homelessness.

Moffatt disse que a construção de mais moradias para aluguel também ajudaria a remover a pressão do mercado imobiliário.

"Muitas casas próprias estão sendo compradas por investidores e transformadas em casas para aluguel. Portanto, se você pode realmente começar a construir mais casas para aluguel... não é mais tão atraente comprar essas propriedades e alugá-las", disse ele.